Михаела Лашова е изпълнителен директор на Forton, стратегически партньор на Cushman&Wakefield за България и Македония. Forton е част от AG Capital, водеща група от компании в сектор недвижими имоти. Лашова се присъединява към компанията през 2008 г., когато оглавява отдел „Инвестиционно консултиране и оценки".

Преди това има 5-годишен опит в UniCredit Лизинг като ръководител на отдела за големи корпоративни клиенти. Във Forton/Cushman&Wakefield Лашова привлича за клиенти водещи международни инвеститори. Нейна е инициативата за широк спектър услуги, предназначени за банки и финансови институции.

С изпълнителния директор на Forton Михаела Лашова разговаря Румяна Денчева:

Интересът е към мултифункционални проекти, съчетаващи офисни и жилищни площи

- Да започнем с един леко странен въпрос, г-жо Лашова. Имотът е мъртъв актив, спъващ свободната инициатива и мобилността на човека или компанията. Съгласна ли сте?

- Всъщност проблемът не е в наличието на недвижима собственост, а по-скоро в неумението тя да бъде ефективно използвана. При жилищните имоти собствеността дава свобода при използването и реконструкцията на площите, докато наемът има редица ограничения. При бизнес имотите обаче собствеността наистина може да доведе до редица ограничения и излишни разходи, особено ако се използват неефективно. Затова на развитите пазари почти всички компании наемат офиси, за да запазят гъвкавостта си да растат и намаляват с пазара.

- Пазарът бе в клинична смърт, да живее пазарът. Съвзе ли се наистина?

- Не мисля, че пазарът е бил в клинична смърт, винаги е имало движение, било то нагоре или надолу. Наистина сега той е по-активен, има повече сделки, особено с парцели за строителство, което се дължи на засиления интерес към офис площите, жилищните имоти и съответно по-високата предприемаческа активност. В тези сегменти определено отбелязваме ръст на търсенето през последните години, но като цяло за момента пазарът върви към баланс между търсене и предлагане.

- Чужденци и българи си разменят водещата роля като купувачи и продава­чи. Виждате ли разлики в поведението им и какви?

- Чужденците се държат по-внимателно и предпазливо, особено при криза.
Местните инвеститори са по-активни и по-агресивни, тъй като по-добре познават пазара. В последните няколко години пазарът на бизнес имоти, който ние следим, е доминиран от български купувачи. Чуждите инвеститори главно продаваха, по различни причини.

Тази година трендът се обърна главно благодарение на големите сделки със строителни парцели. Те са търсени от инвестито­рите за реализацията на индустриални, офисни, жилищни проекти. Така на пазара, заедно с български­те купувачи, видяхме и такива като SMC Industrial Automation, Малтери Суфле, немската верига Kaufland, Garanti Koza и други. В момента нашата статистика отчита почти поравно интерес на чуж­ди и на български купувачи на пазара- делът на чуждите инвестиции в бизнес имоти и строителни парцели е малко над 50% при общ обем на инвестиционния пазар до момента близо 200 млн. евро.

- Промени ли се профи­лът на чуждите инвеститори? Какви са, какво предпочитат те?

- Наблюдаваме засилен интерес на инвеститори от изток - Турция, Китай, Корея. По-малко са вече производствените компании. Другото различие е в размера - започват се много по-големи имотни проекти. Интересът е към мултифункционални проекти, съчетаващи различни площи - офис, жилищни, търговски в едно.

- Споменахте, че бъл­гарските купувачи се държат по - агресивно на пазара, защото го познават и имат механизми да намаляват рисковете. Как го правят?

- Като цяло местните инвеститори познават по-добре търсенето и предлагането на местния пазар, развиват по-малки обекти, по-гъвкави са в предлагането, имат по-ниски разходи за управление.

- Има ли разлика в ценовите диапазони, в които се движи търсенето, когато купувач ще е чужда и наша компания?

- Не, съществени разлики в цените няма. Пазарът определя цените. Има разлика в обема на проектите. За един чужд инвеститор има финансов смисъл да навлезе на нашия пазар, ако може да реализира по-мащабен проект.

- Има ли сделки на скъпи имоти на българския пазар? Къде е той в сравнение със съседите?

- Ние разделяме инвестиционните сделки на такива със земя с цел строителство и на такива с вече завършени и носещи доход активи, т.нар. income producing properties. Пазарът в България доскоро бе доминиран от покупки на подценени имоти, а през последните тримесечия, и то много явно, от покупки на парцели за строителство, където ръстът е видим. В това отношение пазарът в Румъния е крачка напред - там вече влязоха купувачите на доходоносни активи, много от които оглеждат и нашия пазар.

В обозрим период очакваме приключване на значими сделки. Голямото предимство на региона, а и на нашия пазар остава по-високата доходност в сравнение с развитите пазари в Западна Европа. И то при умерен риск, при стабилни макроикономически показатели и политическа среда.

- Обобщете изискванията на най-претенциозните купувачи?

- Не бих ги нарекла претенциозни, а по-скоро мога да ги определя като такива, които знаят какво искат. През последните две години със засиленото търсене на площи от страна на IT и ВРО индустрията офис пазарът се стреми да покрие критериите на този тип наематели. А те търсят етажна плоча минимум 1000-1200 кв. м, с правилна форма, височината от плоча до плоча да е поне 3,50 метра, което позволява да се инсталират окачени тавани и двойни подове, така че да остане достатъчна светла височина в помещението. Търсят се сгради, разчетени да издържат по-голямо натоварване, защото, особено в центровете за изнесени услуги, служителите са по-нагъсто - говорим за 4-5 квадрата на човек, до­като стандартната офис площ е 10 кв. м на човек.

Предпочитаните сгради трябва да имат поне два независими източника на елзахранване, с резервен генератор, с четиритръбна климатична система. Освен това стандартните довършителни работи да са за сметка на наемодателя. И естествено локацията, която остава ключова, и не само за тези наематели - търси се лесен достъп до транспортна инфраструктура, наличие на допълнителни услуги - да има места за хранене, за плащане на сметки, банка в самата сграда.

Всички тези изисквания са свързани с това, че компаниите се борят да задържат служителите си при силна конкуренция. Има дори компании, които осигуряват бусчета да карат в обедната почивка служителите си до моловете.

- Имали подценени, или надценени зони, градове?

- Подценени имоти са търговски помещения като бигбоксовете, неработещи молове, неработещи хотели в курортите. Подценени са и проекти с добра локация, но с объркана концепция, които винаги имат шанс да бъ­дат реструктурирани и да намерят мястото си на пазара - например „Панорама мол" в Плевен, който отвори преди близо две години и е сред успешните проекти, сега работим по City Center Sofia, тази година български инвеститори придобиха Galleria Varna, който има шанс да бъде преустроен в друг тип площи.

Ако говорим за надценени имоти, такива са много от големите жилища в престижни локации в София. Да, жилищният пазар се възстановява, но много инвеститори имат прекомерни очаквания, специално във високия ценови сегмент. Там очаквам пазарни корекции и отрезвяване в близките година-две. Засилен интерес има към строителство на жилищни и офисни проекти не само в София, но и в големите градове.

Например в Пловдив са в строеж над 50 000 кв. м нови офис площи, което е свързано с утвърждаването му като IТ и BPO дестинация. Това води и до засилен интерес за жилищно строителство. Бургас също наваксва с инвестициите в офис сгради - до края на годината очакваме да е готов Smart center. Разрастването на предприемаческата инициатива извън столицата е положителна тенденция, която показва трайно възстановяване на имотния пазар.

- Кой е новият тренд на пазара?

- Това са инвестициите в мултифункционални проекти, които съчетават офисни, търговски, жилищни, хотелски площи. Такива проекти се планират край метростанции и край големите булеварди в София, но вече такива комплекси се строят и във Варна и Пловдив. Подобни проекти изискват сериозни инвестиции и са знак за нарастващото доверие на инвеститорите в пазара.

- Каква ще е посоката на движение на цените?

- Ако говорим за наемни цени, на офис пазара очакваме лек ръст предвид продължаващия дефицит на качествени площи и на значими проекти със срок на завършване през 2016 г. Плавният ръст в цените на жилищата ще продължи, докато на логистичния пазар и при търговските площи очакваме по-скоро стабилизиране на достигнатите равнища. В логистичния сегмент наемите в София вече леко нараснаха - с около 6 % до 4 евро/кв. м, като реакция на силното търсене и липсата на качествено предлагане. Догодина обаче очакваме в София и околностите да бъдат завършени над 30 000 кв. м, което ще балансира пазара.

- Алтернатива ли е вложението в имот на банковите депозити, които непрекъснато падат?

- Да, алтернатива е. След раздвижването на пазара на жилища, на него се върнаха не само търсещите дом, но и купувачите с инвестиционна цел. Много граждани решиха да инвестират, за да запазят спестяванията си. Хората със свободни професии и с по-големи спестявания активно инвестират и в търговски помещения по улиците с по-голям пешеходен трафик./24chasa.bg