Как да определите да купите или да наемете имот?

България 25.07.2014 12:24

Въпросът дали да купите апартамент или да живеете под наем е винаги актуален. Разбира се, трябва да имате възможност да направите подобен избор, който до голяма степен зависи от няколко фактора.

На първо място, трябва да си зададете въпроса имате ли стабилни доходи и работа. На второ – разполагате ли с изискваното от банките самоучастие от около 20%. И на последно - смятате ли трайно да живеете на мястото, което купувате (ако нямате планове да се установите за поне седем-десет години, то покупката на имот едва ли е най-подходящото решение).

След като дадете утвърдителен отговор на горните въпроси, вече можете да прибегнете до финансовата част и да сметнете коя алтернатива е финансово по-изгодна - отвъд всички предимства, които покупката на имот предоставя, за да поддържате по-високо качество на живот.

Този път ще прибегнем малко по-прагматично, като ще предоставим няколко прости подхода, които да ви подскажат дали е финансово по-изгодно да купите или да наемете имот. На първо място, ще видим какво казва „правилото 15“.

Според него може да се приеме, че покупката на имот е финансово изгодна, ако покупната цена влиза в рамките на 15-годишни наеми за имота, който сте харесали. Примерно тристаен апартамент от 85 кв. м в столицата се отдава под наем за сумата от 300-350 евро, в зависимост от квартала и обзавеждането.

Същият апартамент би могъл да се закупи срещу сумата от 66 000 евро, на база средните цени, на които се предлагат имоти с подобна площ в столицата. Въз основа на правилото по-горе цената на апартамента не бива да надхвърля 63 000 евро, ако вземем предвид по-високия наем (350 евро). Тук двете цени заповат да се доближават, което означава, че ако видим по-нататъшен изпреварващ темп в цените на наемите, покупката може да стане изгодна.

Горе-долу по същия начин стоят нещата при по-малките двустайни имоти. Подобен род жилища могат да се намерят при наеми (примерно 60 кв. м жилище) от 240 евро. Въз основа на правилото те трябва да струват не повече от 43 200 евро, за да са изгодни за покупка. Тяхната цена в момента (въз основа на средните цени "продава" във водещ сайт за обяви за недвижими имоти) е 47 700 евро.

Друг начин да подходите към въпроса дали можете да си позволите да купите имот е на база на вашия доход. Специалистите препоръчват вноската по ипотечния кредит да не надхвърля 40% от него. Казано по друг начин, за да мислите изобщо върху казуса дали да си купите разглеждания тристаен апартамент от 85 кв. м, като финансирате 80% от покупката (52 800 евро) с ипотечен кредит, при който вноската е 365 евро, то доходът ви трябва да е поне 912 евро, или 1785 лева

Ако сте склонен да прибегнете до компромис с площта на жилището и решите да закупите двустайно жилище (от 60 кв. м), то доходът ви трябва да е поне 1 300 лева на месец. Разбира се, не всички семейства (особено тези с деца) могат да правят сериозен компромис с броя на стаите и размера на жилището.

Третият начин е да използвате имотен калкулатор, който да ви покаже кое е финансово по-изгодно, като пак трябва да отбележем, че до голяма степен той работи със задаване на прогнозни данни, които могат в крайна сметка да се окажат неверни и да компрометират направените изводи.

И все пак ето един пример с разглежданите две жилища. При настоящите нива на наемите и цените на жилищата от примера, и финансиране на 80% от покупката с кредит (както и при задаване на базови данни за инфлацията 2.3%, очаквания ръст в наемите 2.5% и имотите 3%, както и алтернативна норма на възвращаемост от 4%), то покупката е по-изгодна, ако не можете да наемете подобен апартамент за по-малко от 360 евро.

В случая излиза, че покупката на имот е неизгодна. Подобна е и ситуацията при разглеждания двустаен имот. При зададените критерии покупката на имота е по-изгодна, само ако не можете да намерите подобен род имот с наем под 306 евро. И тук животът под наем е по-изгоден, в сравнение с покупката./profit.bg